文|王倩

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　　近日，旭輝地產(chǎn)（旭輝控股團(tuán)體 00884.HK）表露2019全年業(yè)績公告。

　　繼2017年銷售破千億后，這家“新一線”地產(chǎn)公司持續(xù)保持著較高的增長速度，僅僅兩年時(shí)間就再上一個(gè)臺(tái)階，全面實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2006億元，同比增長32%。

　　但細(xì)看財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，即使是旭輝這樣仍在高速增長中的地產(chǎn)企業(yè)，2019年同樣在行業(yè)的困頓下出現(xiàn)放緩跡象。

　　增速放緩與融資本錢攀升

　　財(cái)報(bào)顯示，2019年旭輝地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)已確認(rèn)收進(jìn)548億元，千航國際，同比增長29.3%；核心凈利潤69.03億元，同比增長24.7%。在與旭輝相同規(guī)模的房企中，公司這一增長速度還算不錯(cuò)。

　　但縱向比較可以發(fā)現(xiàn)，與過往相比，旭輝地產(chǎn)的增速已經(jīng)開始放緩。

　　數(shù)據(jù)顯示，旭輝地產(chǎn)2017年?duì)I收增幅高達(dá)43.19%，到了2018年度時(shí)變?yōu)?3.13%，2019年度則進(jìn)一步放緩至29.26%。

　　與之相應(yīng)，公司核心凈利潤增長率從上一年度的35.6%下滑超10個(gè)百分點(diǎn)至24.7%，公司毛利率與核心凈利潤率也分別從34.7%與13.1%降至2019年度的30%與12.6%。

　　增速放緩的同時(shí)，旭輝地產(chǎn)的融資本錢也大幅增長。

　　財(cái)報(bào)顯示，公司的融資本錢從2018年的3.68億上升至2019年的7.28億，足足翻了一倍。

　　融資本錢的上升與旭輝地產(chǎn)大幅拿地有關(guān)。

　千航國際　2019全年，旭輝地產(chǎn)土儲(chǔ)面積上升至5070萬平方米，新增土儲(chǔ)1520萬平方米，拿地總本錢較2018年增加約54億元。

　　值得留意的是，旭輝地產(chǎn)2019年新增土儲(chǔ)中有約33%是通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、舊改和收購等多元化方式獲取。

　　旭輝地產(chǎn)總裁林峰在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，多元化拿地是為有效提升土儲(chǔ)的權(quán)益比重，2020年旭輝計(jì)劃將土儲(chǔ)權(quán)益比重提升到70%，未來持續(xù)穩(wěn)定在65%-70%之間。

　　而從公然數(shù)據(jù)來看，這一方式帶給公司最直觀的變化是拿地均價(jià)的降低——2018年，公司均勻土地收購本錢為6190元平米，2019年則降為5425元/平米。

　　貿(mào)易應(yīng)收賬款激增與現(xiàn)金流惡化

　　除開發(fā)展速度的變化，旭輝地產(chǎn)整份財(cái)報(bào)中最讓人迷惑的是貿(mào)易應(yīng)收賬款的變動(dòng)。

　　財(cái)報(bào)顯示，2019年度，公司的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)金額為26.72億元，較往年同期大幅增長3.13倍。

　　一般來說，當(dāng)應(yīng)收賬款大幅進(jìn)步時(shí)，相應(yīng)的壞賬計(jì)提金額也會(huì)有所進(jìn)步。但旭輝地產(chǎn)2019年度的信貸虧損卻不升反降，從176.8萬元減至80萬元，與常理不符。

　　有沒有可能是較長賬期的款項(xiàng)得到回收，而新增應(yīng)收款由于賬期較短才做了很少的計(jì)提？

　　從財(cái)報(bào)中表露的數(shù)據(jù)看，空運(yùn)報(bào)價(jià) 海運(yùn)價(jià)格，按照貿(mào)易應(yīng)收賬款賬齡分析，公司1年以內(nèi)各期限與1年以上的應(yīng)收款與往年度相比，均有明顯提升。

　　再具體看，2018年度，公司的貿(mào)易應(yīng)收賬款額總計(jì)6.45億元，對(duì)應(yīng)到2019年度的1年以上應(yīng)收賬款額，這一數(shù)字為3.37億元。也就是說，續(xù)費(fèi)有超過3億元的應(yīng)收賬款在往年一年都沒有收回，占比超過了50%。

　　造成應(yīng)收賬款無法收回的原因有很多，3億元的額度相較公司500多億元的收進(jìn)比例也并不高，但對(duì)應(yīng)收賬款計(jì)提的力度卻能反映出旭輝地產(chǎn)在財(cái)務(wù)處理上對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。

　　此外，千航貨運(yùn) 空運(yùn)價(jià)格，盡管賬上趴著576億元的現(xiàn)金及銀行存款，但公司的現(xiàn)金流狀況卻出現(xiàn)惡化。

　　多份由德勤出具的旭輝團(tuán)體股份有限公司（旭輝進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資等業(yè)務(wù)的主體公司，該公司的母公司為上海旭輝投資咨詢有限公司，終極控股母公司為港股上市公司旭輝控股）2019年度的審計(jì)報(bào)告顯示，公司2019年度經(jīng)營千航國際活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出額為46.79億元，而在2018年度這一數(shù)值為25.55億元的凈流進(jìn)。

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（責(zé)任編輯：李顯杰 ）